Guide · Impayés

Loyer impayé : les étapes pour le bailleur, de la relance à l'expulsion

Un loyer non payé se traite par paliers : d'abord le rappel amiable, ensuite la mise en demeure, puis, si nécessaire, la procédure judiciaire menée par un commissaire de justice. Voici l'ordre des démarches, les délais et ce qu'un bailleur n'a jamais le droit de faire.

Vérifié le 17 octobre 2026 d'après Service-Public.gouv.fr (fiche vérifiée le 6 août 2026) et Légifrance.

L'essentiel

Commencez par un rappel amiable (lettre simple), puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dès le 1er impayé, vous pouvez réclamer le paiement à la caution, à Visale (déclaration sous 30 jours) ou à votre assurance loyers impayés.
Si le locataire perçoit une aide au logement, signalez l'impayé à la Caf ou à la MSA dès qu'il atteint 2 fois le loyer (amende de 8 010 € sinon).
Avec la clause résolutoire, le commandement de payer délivré par un commissaire de justice laisse 6 semaines au locataire pour payer.
Seul un commissaire de justice peut expulser : jamais de changement de serrure ni de reprise du logement par vos soins.

1. Le rappel amiable, puis la mise en demeure

Rappel : le bailleur rappelle au locataire son obligation de payer le loyer et les charges par une lettre simple. Un email de rappel remplit le même rôle amiable ; gardez une trace de la date d'envoi et du montant réclamé.
Mise en demeure : si le rappel reste sans effet, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Médiation : un conciliateur de justice (gratuit) ou un médiateur civil (payant) peut aider à trouver un accord, par exemple un étalement du paiement. Cette démarche est obligatoire avant de demander au juge la résiliation du bail lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 €.

Le ton compte : un rappel courtois et factuel (période, montant, moyen de paiement) règle beaucoup d'oublis. Les termes juridiques (mise en demeure, expulsion, clause résolutoire) n'ont leur place que dans les actes qui ouvrent réellement une procédure.

2. Les garants : caution, Visale, assurance

Dès le premier impayé, vous pouvez réclamer le paiement au garant choisi à la signature du bail :

la caution du locataire (personne ou organisme qui s'est engagé par écrit à payer à sa place) ;
la garantie Visale : l'impayé doit être déclaré dans les 30 jours ;
votre assurance garantie des loyers impayés.

3. Alerter la Caf ou la MSA

Lorsque le locataire bénéficie d'une aide au logement (APL, ALF ou ALS), le bailleur doit signaler l'impayé, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, dès que la dette atteint :

2 fois le loyer net hors charges (loyer moins l'aide) si l'aide vous est versée directement ;
2 fois le loyer hors charges si l'aide est versée au locataire.

Exemple de Service-Public.gouv.fr : loyer de 430,00 €, charges de 90,00 €, aide au logement de 200,00 €.

Aide versée	Calcul	Seuil de signalement
Au bailleur	(430,00 € − 200,00 €) × 2	460,00 €
Au locataire	430,00 € × 2	860,00 €

Ne pas signaler l'impayé expose à une amende de 8 010 €. Attention : deux décrets du 12 février 2026 modifient ces règles pour les locataires qui perçoivent une aide personnelle au logement, à partir du 1er janvier 2027. Vérifiez les règles en vigueur au moment de votre démarche.

4. Le commandement de payer (clause résolutoire)

Un bail signé à partir du 29 juillet 2023 contient obligatoirement une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation du bail en cas de manquement du locataire. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

Le bailleur charge un commissaire de justice (anciennement huissier) de délivrer le commandement au locataire, puis à sa caution.
Le commandement doit indiquer le délai de 6 semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, les conséquences possibles (résiliation du bail et expulsion), l'adresse du fonds de solidarité pour le logement et la possibilité de demander au juge un délai de grâce. Sans ces mentions, il n'a pas de valeur.
Le commissaire de justice signale le commandement à la Ccapex (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives).
Si le locataire a tout payé dans les 6 semaines, il reste dans le logement. Sinon, et sans accord d'étalement, le bailleur peut l'assigner devant le tribunal.

5. Le tribunal

Le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection et charge un commissaire de justice d'assigner le locataire. L'audience a lieu au moins 6 semaines après la réception de l'assignation.
Un avocat n'est pas obligatoire ; vous pouvez en consulter un gratuitement avant l'audience.
Vous répondez à la demande d'informations du diagnostic social et financier, qui éclaire le juge sur la situation d'impayé.
Le juge peut appliquer un échéancier de remboursement (3 ans maximum) si le locataire a repris le paiement du loyer courant et peut rembourser ; la procédure d'expulsion est alors suspendue, et le bail est résilié si l'échéancier n'est pas respecté. Sinon, il peut résilier le bail et ordonner l'expulsion.

Sans clause résolutoire (bail signé avant le 29 juillet 2023 qui n'en prévoit pas), il n'y a pas de commandement de payer : le bailleur saisit directement le juge, qui apprécie si la faute du locataire justifie la résiliation du bail.

6. L'expulsion : un acte réservé au commissaire de justice

Après la décision du juge, un commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose généralement de 2 mois pour partir, et peut demander au juge de l'exécution un délai supplémentaire d'un mois à un an.
Dès la résiliation, le locataire devient occupant sans droit ni titre : il doit une indemnité d'occupation, fixée par le juge, à la place du loyer.
Sans solution de relogement, l'expulsion est impossible pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus.

Ce qu'un bailleur ne doit jamais faire : entrer dans le logement avant l'intervention du commissaire de justice, changer la serrure ou toucher aux meubles. Il risque des poursuites pour violation de domicile, et jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende en cas d'expulsion par ses propres moyens.

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Ces relances par email sont des rappels amiables : elles ne remplacent ni la mise en demeure par lettre recommandée, ni le commandement de payer d'un commissaire de justice.

Questions fréquentes

Par quoi commencer quand un locataire ne paie pas ?

Par un rappel amiable : le bailleur peut rappeler au locataire son obligation de payer le loyer et les charges par une lettre simple. Si cela reste sans effet, il envoie une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Un conciliateur de justice (gratuit) ou un médiateur civil (payant) peut aussi aider à trouver un accord, par exemple un étalement du paiement.

Un email de relance remplace-t-il la mise en demeure ?

Ce sont deux étapes différentes. L'email est un rappel amiable. La mise en demeure s'envoie par lettre recommandée avec accusé de réception, et le commandement de payer, qui ouvre la procédure de clause résolutoire, est délivré par un commissaire de justice.

Peut-on se tourner vers la caution dès le premier impayé ?

Oui : dès le 1er impayé, le bailleur peut réclamer le paiement au garant choisi à la signature du bail, c'est-à-dire la caution du locataire, la garantie Visale (l'impayé doit être déclaré dans les 30 jours) ou son assurance garantie des loyers impayés.

Quand faut-il alerter la Caf ou la MSA ?

Si le locataire reçoit une aide au logement (APL, ALF ou ALS), le bailleur doit signaler l'impayé dès qu'il atteint 2 fois le loyer hors charges, diminué de l'aide lorsqu'elle lui est versée directement. L'absence de signalement expose à une amende de 8 010 €. Deux décrets du 12 février 2026 modifient ces règles à partir du 1er janvier 2027.

Qu'est-ce que le commandement de payer ?

C'est un acte délivré par un commissaire de justice au locataire, puis à sa caution, lorsque le bail contient une clause résolutoire (obligatoire dans les baux signés à partir du 29 juillet 2023). Il accorde 6 semaines au locataire pour payer, contient le décompte de la dette et des informations obligatoires, et doit être signalé à la Ccapex. La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

Faut-il un avocat pour aller au tribunal ?

Non, le bailleur n'y est pas obligé, mais il peut consulter gratuitement un avocat avant l'audience et se faire assister pendant l'audience, éventuellement avec l'aide juridictionnelle sous conditions.

Combien de temps peut-on réclamer un loyer impayé ?

Pendant 3 ans, y compris après le départ du locataire.

Le locataire peut-il obtenir des délais ?

Oui. Le juge peut appliquer un échéancier de remboursement de 3 ans maximum si le locataire a repris le paiement du loyer courant et peut rembourser sa dette ; la clause résolutoire est alors suspendue. En cas de non-respect de l'échéancier, le bail est résilié. Le locataire peut aussi demander au juge un délai de grâce, et un délai supplémentaire pour quitter les lieux après le commandement.

Le bailleur peut-il changer la serrure ou reprendre lui-même le logement ?

Non. Seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion. Le bailleur ne doit pas entrer dans le logement avant son intervention, ni faire changer la serrure, ni toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile, et jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende en cas d'expulsion par ses propres moyens.

Quand l'expulsion est-elle suspendue ?

Lorsque le locataire n'a pas de solution de relogement, l'expulsion n'est pas possible pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus : si le délai pour quitter le logement se termine pendant cette période, elle est reportée.

Où trouver de l'aide gratuite ?

SOS loyers impayés informe gratuitement les propriétaires comme les locataires (numéro vert 0 805 160 075, du lundi au vendredi). L'agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) donne aussi des conseils gratuits.

Sources

Dernière vérification : 17 octobre 2026. Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne remplacent pas un conseil juridique : en cas de doute ou de litige, rapprochez-vous de l'agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) de votre département. Elles concernent la location d'un logement d'habitation à titre de résidence principale ; la location commerciale, saisonnière et le logement social relèvent d'autres règles.