Remplir la déclaration 2044 pas à pas
La déclaration n° 2044 sert à déclarer vos revenus fonciers au régime réel. Voici les lignes à renseigner, dans l'ordre, et où reporter le résultat sur votre déclaration de revenus n° 2042.
L'essentiel
- Obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers bruts annuels, ou par option pour le régime réel (irrévocable trois ans).
- Trois blocs : recettes (lignes 211 à 215), frais et charges (221 à 240), intérêts d'emprunt (250).
- Le résultat (ligne 420) se reporte sur la 2042 : case 4BA pour un bénéfice, cases 4BC et 4BB pour un déficit.
- Conservez tous vos justificatifs : l'administration peut les demander.
Comparez micro-foncier et régime réel avant de déposer une 2044. Ouvrir le simulateur
Les étapes de la déclaration
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Vérifier que la 2044 vous concerne
La déclaration n° 2044 est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, ou si vous optez pour le régime réel (option irrévocable trois ans). En dessous de ce seuil et sans option, indiquez simplement vos loyers case 4BE de la 2042.
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Identifier vos propriétés
Décrivez chaque immeuble (ou regroupez les locaux soumis au même régime fiscal en une seule colonne en indiquant leur nombre) : adresse, nom du locataire, date d'acquisition.
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Déclarer les recettes (lignes 211 à 215)
Ligne 211 : loyers bruts encaissés dans l'année, arriérés et loyers d'avance compris, hors charges récupérables. Ligne 212 : dépenses mises par convention à la charge du locataire. Ligne 213 : recettes diverses (assurance loyers impayés, subventions Anah, indemnités d'assurance...). Ligne 215 : total à reporter case E.
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Déclarer les frais et charges (lignes 221 à 230)
Renseignez, par immeuble, les frais d'administration et de gestion (221), les autres frais de gestion au forfait de 20 € par local (222), les primes d'assurance (223), les travaux (224), les charges récupérables non récupérées (225), les indemnités d'éviction (226), les taxes foncières hors ordures ménagères (227) et les provisions de copropriété (229), moins la régularisation de l'année précédente (230). Ligne 240 : total à reporter case F.
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Déclarer les intérêts d'emprunt (ligne 250)
Indiquez les intérêts et frais d'emprunt payés dans l'année (ligne 250, case G) et détaillez chaque prêt dans la rubrique 410 : prêteur, date d'ouverture, montant des intérêts.
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Détailler les travaux payés (rubrique 400)
Pour chaque immeuble, listez la nature des travaux, le nom et l'adresse des entrepreneurs, la date et le montant du paiement.
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Calculer le résultat et le reporter sur la 2042
Ligne 420 : résultat foncier. Un bénéfice se reporte case 4BA de la 2042. Un déficit se répartit (lignes 430 à 442) entre la part imputable sur le revenu global et la part reportable, à reporter cases 4BC et 4BB.
Détail des recettes
- Ligne 211 : les loyers perçus dans l'année, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (arriérés et loyers d'avance compris). Les remboursements de charges par le locataire ne sont pas des recettes. Si vous êtes assujetti à la TVA, déclarez les montants hors taxe.
- Ligne 213 : recettes diverses, notamment les indemnités d'un contrat de garantie de loyers, les subventions de l'Anah et les indemnités d'assurance destinées à financer des charges déductibles. Les dépôts de garantie ne sont imposables que lorsque vous les utilisez, par exemple pour compenser des loyers impayés.
- Ligne 215 : total des recettes par immeuble, à reporter case E.
Détail des frais et charges
Seuls les frais et charges acquittés au cours de l'année et afférents à des biens productifs de revenu imposable sont déductibles. Le détail de chaque ligne (221 à 230) figure dans notre guide des charges déductibles.
| Ligne | Contenu |
|---|---|
| 221 | Frais d'administration et de gestion |
| 222 | Autres frais de gestion (forfait de 20 € par local) |
| 223 | Primes d'assurance |
| 224 | Réparation, entretien, amélioration |
| 225 | Charges récupérables non récupérées |
| 226 | Indemnités d'éviction, frais de relogement |
| 227 | Taxes foncières (hors ordures ménagères) |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété |
| 230 | Régularisation des provisions de l'année précédente |
| 240 | Total des frais et charges, case F |
Intérêts d'emprunt
La ligne 250 (case G) regroupe les intérêts payés dans l'année pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des biens loués, ainsi que les frais d'emprunt (dossier, garantie, assurance emprunteur). La rubrique 410 demande, pour chaque prêt, le nom et l'adresse du prêteur, la date d'ouverture et le montant des intérêts.
Résultat et report sur la 2042
- Bénéfice : reportez le montant de la ligne 420 case 4BA de la déclaration n° 2042.
- Déficit : calculez la part imputable sur le revenu global et la part reportable (lignes 430 à 442), puis reportez-les cases 4BC et 4BB. Notre calculateur de déficit foncier fait ce calcul pour vous.
- Cochez la case 4BZ de la 2042 pour recevoir la 2044 automatiquement l'année suivante.
2044 ou 2044 spéciale ?
La 2044 spéciale s'adresse aux bailleurs de logements neufs ayant opté pour l'amortissement (Périssol, Robien, Borloo neuf, Besson neuf), aux propriétaires de monuments historiques ou de biens en nue-propriété, et aux porteurs de parts de SCPI avec amortissement. Les revenus de location meublée ne se déclarent pas sur la 2044.
Se faire aider par un logiciel
Vous n'êtes pas obligé de remplir la 2044 à la main. Des logiciels de gestion locative et de comptabilité existent sur le marché : ils suivent vos loyers et vos dépenses toute l'année et génèrent automatiquement les montants de la déclaration n° 2044. Certains vont plus loin et proposent de se connecter à votre compte impots.gouv.fr pour déposer la déclaration à votre place, ce qui évite toute ressaisie et les erreurs de report.
Avant de choisir, vérifiez ce que l'outil fait réellement (calcul seul, pré-remplissage ou dépôt), s'il couvre la 2044 spéciale et la location meublée si vous en avez, et comment il protège vos identifiants fiscaux. Le dépôt officiel se fait toujours sur impots.gouv.fr, et vous restez responsable des montants déclarés. Quittance.Pro ne dépose pas votre déclaration pour l'instant : ce guide et nos simulateurs vous aident à comprendre et à préparer vos chiffres.
Les numéros de lignes cités sont ceux de la notice n° 2044 disponible sur impots.gouv.fr (millésime des revenus 2023). Ils peuvent évoluer d'une année à l'autre : vérifiez sur la notice de l'année en cours avant de déclarer.