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Dépôt de garantie : montant, restitution et retenues

Combien demander, quand le rendre, ce que l'on peut retenir et ce que coûte un retard : les règles du dépôt de garantie pour un logement loué comme résidence principale, vide ou meublé.

Vérifié le 17 octobre 2026 d'après Service-Public.gouv.fr (fiche vérifiée le 9 juin 2026), Légifrance et l'ANIL.

L'essentiel

Le dépôt de garantie est facultatif. S'il est demandé, son montant figure dans le bail et il ne peut pas être augmenté en cours de bail.
Plafond : 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé. Interdit avec un bail mobilité.
Restitution : sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, sous 2 mois sinon, à partir de la remise des clés.
Retard : le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Copropriété : le bailleur peut garder une provision de 20 % au plus jusqu'à l'approbation des comptes de l'immeuble.

Quel montant demander ?

Situation	Montant maximum	À savoir
Logement vide	1 mois de loyer hors charges	Loyer payable d'avance chaque mois ou tous les 2 mois.
Logement meublé	2 mois de loyer hors charges	Loyer payable d'avance chaque mois ou tous les 2 mois.
Loyer payable d'avance chaque trimestre	Interdit	Vaut pour un logement vide comme pour un meublé.
Bail mobilité	Interdit	Le bailleur ne peut pas réclamer de dépôt de garantie.

Le montant doit être indiqué dans le bail. Le propriétaire ne peut pas l'augmenter en cours de bail, ni au renouvellement. Le dépôt de garantie est parfois appelé « caution » par erreur : la caution est une personne ou un organisme qui s'engage par écrit à payer à la place du locataire.

Le versement à la signature du bail

Le locataire verse le dépôt de garantie à la signature du bail.
S'il paie en espèces, il peut exiger un reçu prouvant la somme remise. Un chèque peut être encaissé.
À la signature, le bailleur peut recevoir le loyer, le dépôt de garantie et les frais d'agence liés à la mise en location. Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si une clause du bail le prévoit.
Un locataire à faibles revenus peut être aidé pour payer son dépôt de garantie, par exemple par l'avance Loca-Pass d'Action Logement ou le fonds de solidarité pour le logement.

La restitution : un mois ou deux mois

État des lieux de sortie	Délai maximum	Départ du délai
Conforme à l'état des lieux d'entrée	1 mois	Remise des clés par le locataire, en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Différent de l'état des lieux d'entrée	2 mois	Même point de départ : la remise des clés.

Le montant rendu peut être inférieur au dépôt versé, à cause de retenues ou d'une provision. Lors de la remise des clés, le locataire communique sa nouvelle adresse et ses coordonnées bancaires pour permettre le remboursement.

Les retenues : lesquelles, et avec quelles preuves

Le bailleur peut retenir les sommes que le locataire lui doit encore : loyers ou charges impayés, frais de remise en état liés à des dégradations ou à des réparations locatives non faites. Chaque retenue doit être justifiée et les justificatifs remis au locataire :

les états des lieux d'entrée et de sortie ;
des photos, ou un constat de commissaire de justice ;
des devis ou des factures de travaux ;
une lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

Le locataire peut contester une retenue. En cas de désaccord, il peut saisir gratuitement un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation.

Logement en copropriété : la provision pour charges

Si le locataire part avant l'approbation des comptes de l'immeuble, le bailleur peut garder une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. Elle doit être fixée à l'aide de documents justificatifs et ne doit pas dépasser 20 % du dépôt de garantie. Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes, le bailleur régularise les charges et rend le solde au locataire. Le bailleur et le locataire peuvent aussi convenir de solder tout de suite l'ensemble des comptes.

Un retard de restitution coûte 10 % du loyer par mois

Si le dépôt de garantie n'est pas rendu dans le délai, la somme restant due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel en principal (hors charges), pour chaque mois de retard commencé. Exemple pour un loyer de 700 € hors charges, le retard étant compté à partir de la fin du délai de restitution :

Retard	Mois commencés	Majoration due au locataire
15 jours de retard	1	70,00 € (1 × 10 % × 700,00 €)
1 mois et 10 jours de retard	2	140,00 € (2 × 10 % × 700,00 €)
3 mois et 1 jour de retard	4	280,00 € (4 × 10 % × 700,00 €)

Vente du logement, changement d'agence

Si le logement est vendu ou donné pendant le bail, c'est le nouveau propriétaire qui rend le dépôt de garantie au locataire. En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est la nouvelle agence.

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Questions fréquentes

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Non : le bailleur n'a pas l'obligation d'en demander un. S'il en exige un, son montant doit figurer dans le bail. Il sert à se prémunir d'un manquement du locataire (impayé de loyer ou de charges, réparations locatives non faites, dégradations).

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?

Un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois de loyer hors charges pour un logement meublé, lorsque le loyer est payable d'avance chaque mois ou tous les 2 mois. Si le loyer est payable d'avance chaque trimestre, le dépôt de garantie est interdit. Il est aussi interdit avec un bail mobilité.

Peut-on augmenter le dépôt de garantie en cours de bail ?

Non. Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

Dans quel délai faut-il restituer le dépôt de garantie ?

Un mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, deux mois maximum sinon. Le délai court à partir du jour où le locataire rend les clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Que risque le bailleur s'il restitue le dépôt de garantie en retard ?

Le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal (hors charges), pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Quelles retenues le bailleur peut-il faire ?

Il peut retenir les sommes restant dues par le locataire : loyers ou charges impayés, frais de remise en état liés à des dégradations ou à des réparations locatives non faites. Chaque retenue doit être justifiée par des documents remis au locataire : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, devis ou factures de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

Peut-on garder une partie du dépôt de garantie pour les charges de copropriété ?

Oui, si le logement est en copropriété : le bailleur peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Elle doit être justifiée par des documents et ne doit pas dépasser 20 % du dépôt de garantie. Le solde est rendu dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Le bailleur et le locataire peuvent aussi convenir de solder tout de suite l'ensemble des comptes.

Dépôt de garantie ou caution : quelle différence ?

Le dépôt de garantie est une somme versée au propriétaire à la signature du bail. On l'appelle parfois « caution » par erreur : la caution est une personne ou un organisme qui s'engage par écrit à payer le propriétaire si le locataire ne le fait pas.

Qui restitue le dépôt de garantie si le logement a été vendu ?

Si le logement a été vendu ou cédé gratuitement pendant le bail, c'est le nouveau propriétaire qui rend le dépôt de garantie au locataire. En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est la nouvelle agence.

Que peut faire le locataire en cas de désaccord sur les retenues ?

Il peut contester les retenues, par exemple avec un modèle de lettre de Service-Public.gouv.fr, ou saisir gratuitement un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation.

Sources

Dernière vérification : 17 octobre 2026. Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne remplacent pas un conseil juridique : en cas de doute ou de litige, rapprochez-vous de l'agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) de votre département. Elles concernent la location d'un logement d'habitation à titre de résidence principale ; la location commerciale, saisonnière et le logement social relèvent d'autres règles.