Micro-foncier ou régime réel : lequel vous coûte le moins ?
Saisissez vos loyers annuels et vos charges : nous comparons l'impôt estimé (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) sous chaque régime. Location nue uniquement.
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Retrouvez les charges déductibles ligne par ligne, puis remplissez la déclaration n° 2044 pas à pas. Lire le guide de la 2044
Questions fréquentes
Quel est le seuil du micro-foncier ?
Le régime micro-foncier s'applique de plein droit tant que les revenus fonciers bruts perçus par le foyer fiscal, toutes propriétés confondues et charges non comprises, n'excèdent pas 15 000 € par an. Au-delà, le régime réel est obligatoire.
Quel abattement s'applique en micro-foncier ?
Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur les loyers bruts. Il remplace toute déduction de charges réelles : vous ne pouvez déduire ni travaux, ni intérêts d'emprunt, ni taxe foncière en plus.
Puis-je choisir le régime réel alors que mes loyers sont inférieurs à 15 000 € ?
Oui, en déposant la déclaration n° 2044. L'option est irrévocable pendant trois ans et s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. À l'issue de ces trois ans, elle est reconduite tacitement chaque année.
Le micro-foncier est-il ouvert à tous les bailleurs ?
Non. Sont notamment exclus les monuments historiques, les biens détenus en nue-propriété, les biens ayant bénéficié de certains dispositifs d'amortissement (Périssol, Robien, Borloo neuf...) et les contribuables dont les revenus fonciers proviennent uniquement de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier.
Quels prélèvements sociaux s'ajoutent à l'impôt sur le revenu ?
En location nue, les prélèvements sociaux sont de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 % et prélèvement de solidarité 7,5 %), calculés sur le revenu net : après l'abattement de 30 % en micro-foncier, après déduction des charges au réel.
Ce simulateur donne-t-il mon impôt exact ?
Non, c'est une estimation. Le supplément d'impôt est calculé avec le taux marginal d'imposition que vous indiquez, sans reconstituer votre barème complet (quotient familial, autres revenus, décote). Utilisez-le pour comparer les deux régimes, pas pour prévoir un avis d'imposition.
Sources
- Notice n° 2044, déclaration des revenus fonciers (impots.gouv.fr, millésime 2024, revenus 2023)
- Service-Public.gouv.fr, régimes micro-foncier et réel (page mise à jour le 15 avril 2026)
- impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur un bien donné en location
Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne remplacent pas le conseil d'un professionnel. Elles concernent la location nue au régime des revenus fonciers ; la location meublée (LMNP/LMP) et les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés relèvent d'autres règles. Vérifiez toujours les montants sur la notice de l'année en cours.