Charges déductibles des revenus fonciers
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles de vos loyers. Voici, ligne par ligne de la déclaration n° 2044, ce qui se déduit, ce qui ne se déduit pas, et les pièges à éviter.
L'essentiel
- Seules les charges payées dans l'année et liées à un bien loué sont déductibles.
- Ne se déduisent pas : la taxe d'ordures ménagères, les charges récupérables payées pour le locataire, les travaux de construction ou d'agrandissement, votre propre travail.
- Les intérêts d'emprunt se déduisent mais ne créent jamais de déficit imputable sur le revenu global.
- Conservez factures et états de charges : ils peuvent être demandés.
Vue d'ensemble par ligne
| Ligne | Catégorie | Exemples | À savoir |
|---|---|---|---|
| 221 | Frais d'administration et de gestion | Honoraires de gestion ou d'agence, comptabilité, rédaction de déclarations fiscales, cotisations à un syndicat de propriétaires, gardes et concierges, frais de procédure liés à la location. | Les frais d'acquisition de l'immeuble sont exclus. |
| 222 | Autres frais de gestion | Correspondance, déplacements, téléphone, petit matériel, enregistrement des baux. | Forfait de 20 € par local, sans complément possible. |
| 223 | Primes d'assurance | Propriétaire non occupant, incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile, garantie des loyers impayés. | Assurances de récoltes, bétail, matériel ou mobilier non déductibles. |
| 224 | Réparation, entretien, amélioration | Toiture, ravalement, chaudière, remise en état du chauffage, installation d'une salle d'eau ou d'une cuisine, diagnostics obligatoires. | Pas de construction, reconstruction ni agrandissement. Locaux d'habitation uniquement. |
| 225 | Charges récupérables non récupérées | Charges payées pour le locataire et jamais remboursées au 31 décembre de l'année de son départ. | Une seule déduction par charge, pas de doublon avec les années antérieures. |
| 226 | Indemnités d'éviction, relogement | Indemnité versée pour relouer dans de meilleures conditions, frais de relogement pendant des travaux. | Non déductible pour une reprise à usage personnel ou avant vente. |
| 227 | Taxes foncières | Taxe foncière et taxes annexes payées dans l'année. | La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est exclue (récupérable). |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété | Total des provisions versées au syndic dans l'année. | Déduction globale obligatoire ; régularisation ligne 230 l'année suivante. |
| 250 | Intérêts et frais d'emprunt | Intérêts, frais de dossier, garantie, assurance emprunteur, agios. | Jamais imputables sur le revenu global en cas de déficit. |
Travaux : réparation, entretien, amélioration
Les dépenses de réparation et d'entretien maintiennent ou remettent en état le bien sans en modifier la consistance : traitement contre les termites, remise en état du chauffage central, remplacement de la chaudière, réfection de toiture, ravalement, diagnostics obligatoires (amiante, plomb, risques).
Les dépenses d'amélioration apportent un équipement ou un confort nouveau sans modifier la structure : installation d'un chauffage central, d'une salle d'eau ou d'une cuisine, réfection de l'installation électrique sans accroître la surface habitable. Elles ne sont déductibles que pour les locaux d'habitation.
Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont jamais déductibles : création de nouveaux locaux, modification importante du gros œuvre, augmentation du volume ou de la surface habitable. Les travaux indissociables d'un agrandissement ne le sont pas non plus.
Les dépenses locatives (entretien courant dû par le locataire) ne sont en principe pas déductibles, sauf trois exceptions : vétusté ou force majeure, dépenses engagées pour faciliter la location (peintures intérieures par exemple), et charges récupérables non récupérées.
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Taxe foncière et ordures ménagères
La taxe foncière et ses taxes annexes sont déductibles pour la fraction restant à votre charge, à la ligne 227. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, bien que portée sur l'avis de taxe foncière, n'est pas déductible : c'est une charge récupérable que vous refacturez au locataire. Les frais de gestion afférents à l'avis, en revanche, sont déductibles.
Charges de copropriété
Ligne 229, vous déduisez en bloc les provisions pour charges versées au syndic dans l'année, même si la ventilation exacte n'est pas encore connue. Après l'approbation des comptes, vous régularisez ligne 230 l'année suivante : vous réintégrez la part correspondant à des charges non déductibles (agrandissement par exemple), à des charges récupérables sur le locataire, et l'éventuel solde positif de provisions non utilisées. Un solde négatif se déduit ligne 229.
Ce qui ne se déduit pas
- Les charges récupérables que vous avez payées pour le locataire (chauffage, éclairage, ascenseur, eau...), tant que le locataire vous les rembourse.
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
- Les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement.
- La rémunération de votre propre travail de réparation ou d'entretien.
- Les dépenses propres au logement dont vous vous réservez l'usage, et les frais d'acquisition de l'immeuble.
- Les primes d'assurance couvrant récoltes, bétail, matériel ou mobilier.
Justifier ses charges
Vous devez pouvoir justifier chaque somme déduite, à la demande du service des finances publiques : factures, états de répartition des charges établis par les syndics ou gérants, avis de taxe foncière, tableaux d'amortissement des prêts. La déclaration n° 2044 demande aussi le détail des travaux payés (rubrique 400) et des emprunts (rubrique 410).
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Contenu établi d'après la notice n° 2044 (millésime des revenus 2023). Vérifiez toujours la notice de l'année en cours avant de déclarer.