Location meublée (LMNP) : micro-BIC ou régime réel
Un logement loué meublé ne relève pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Voici comment choisir entre le régime micro-BIC, forfaitaire, et le régime réel, qui permet d'amortir.
L'essentiel
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 €) sur les recettes, jusqu'à 77 700 € en 2025 et 83 600 € à partir de 2026.
- Meublé de tourisme non classé : seuil de 15 000 € et abattement de 30 %.
- Régime réel : charges réelles déduites et amortissement du bien et du mobilier, dans la limite des loyers.
- Un déficit de loueur non professionnel ne réduit pas vos autres revenus : il se reporte sur dix ans.
LMNP : de quoi parle-t-on ?
Le loueur en meublé est dit non professionnel si ses recettes annuelles sont inférieures à 23 000 €, ou inférieures aux autres revenus de son foyer. Ses loyers sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, et supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % en location nue. L'activité doit être déclarée à l'INSEE, qui délivre un numéro SIRET, dans les quinze jours suivant le début de la location.
Le micro-BIC
Vous déclarez vos recettes brutes sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO ; l'administration applique elle-même l'abattement de 50 %, avec un minimum de 305 €. C'est simple, mais l'abattement remplace toutes vos charges : ni intérêts d'emprunt, ni amortissement, ni taxe foncière ne se déduisent en plus.
| Type de location | Seuil 2025 | Seuil dès 2026 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Meublé de longue durée, chambres d'hôtes, meublé de tourisme classé | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
Le régime réel et l'amortissement
Au réel, vous déduisez les charges que vous avez réellement supportées : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété, comptabilité. Surtout, vous amortissez le bien (hors terrain) et le mobilier : une charge comptable qui réduit le résultat sans sortie d'argent.
L'amortissement est toutefois plafonné : il n'est déductible que dans la limite des loyers diminués des autres charges de l'année. Il ne peut donc ni créer ni aggraver un déficit. La part non déduite se reporte sur les résultats des exercices suivants.
Ce régime impose une comptabilité et une liasse fiscale (déclaration n° 2031 et annexes), dont le résultat est reporté sur la 2042-C-PRO. Prévoyez le coût d'un expert-comptable dans votre comparaison.
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Déficit
Un déficit issu de charges dépassant les loyers ne s'impute pas sur le revenu global du loueur non professionnel. Il se reporte sur les revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. C'est une différence majeure avec le déficit foncier de la location nue.
Comment choisir ?
- Vos charges et amortissements dépassent la moitié de vos recettes : le réel est en général plus avantageux, surtout avec un emprunt récent et un mobilier à amortir.
- Vos charges sont faibles (bien ancien, sans crédit) : le micro-BIC est plus simple et souvent équivalent.
- Vos recettes dépassent le seuil du micro-BIC : le réel s'applique.
CFE et autres points d'attention
La location meublée est une activité professionnelle au regard de la cotisation foncière des entreprises (CFE), avec des exonérations selon la nature de la location et le montant des recettes. La cession du bien obéit à des règles de plus-value propres au meublé : renseignez-vous avant de vendre.
Contenu établi d'après les pages de l'administration fiscale et de Service-Public consultées en septembre 2026. Les seuils et taux évoluent : vérifiez l'année concernée avant de déclarer.