Déficit foncier : conditions, plafonds et report

Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?

En location nue, le résultat foncier est la différence entre les loyers bruts encaissés et les charges déductibles de l'année : travaux d'entretien et d'amélioration, taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères), primes d'assurance, frais de gestion, charges de copropriété, intérêts d'emprunt. Lorsque les charges dépassent les loyers, le résultat est négatif : c'est un déficit foncier.

Le régime micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 %, ne permet jamais de constater un déficit. Il faut donc être au régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers annuels, ou choisi par option (irrévocable pendant trois ans).

Comment le déficit s'impute-t-il ?

La déclaration n° 2044 répartit le déficit selon son origine :

• Déficit issu de charges autres que les intérêts d'emprunt : imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
• Fraction supérieure au plafond : reportable sur vos seuls revenus fonciers des dix années suivantes.
• Part issue des intérêts d'emprunt : reportable de la même façon, jamais imputable sur le revenu global.

Cette imputation n'est pas optionnelle : elle s'applique automatiquement dès qu'un déficit apparaît à la ligne 420 de la déclaration n° 2044.

Exemple 1 : déficit dû aux travaux

Les intérêts (2 000 €) sont inférieurs aux loyers (8 000 €) : le déficit ne vient pas des intérêts. Il est imputable en totalité, car il reste sous le plafond de 10 700 €. Avec un taux marginal d'imposition de 30 %, l'économie d'impôt est de l'ordre de 1 800 €.

Exemple 2 : intérêts supérieurs aux loyers

Ici, les intérêts dépassent les loyers : ils sont en partie à l'origine du déficit. Seules les autres charges (9 000 €, sous le plafond) sont imputables sur le revenu global ; le solde de 1 000 € se reporte sur les revenus fonciers futurs.

Quels plafonds en 2026 ?

• 10 700 € par an : plafond de droit commun.
• 15 300 € par an : logement relevant du dispositif « Cosse ».
• Jusqu'à 21 400 € par an : le plafond est rehaussé du montant des dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant au logement de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sans pouvoir dépasser 21 400 €.

Ce rehaussement est optionnel et temporaire. La loi de finances pour 2026 a repoussé son échéance : les dépenses doivent être payées jusqu'au 31 décembre 2027 et le nouveau classement énergétique justifié au plus tard à cette date. Il faut un diagnostic de performance énergétique avant et après travaux, et déclarer ces dépenses à la ligne 224 bis (et non à la ligne 224) de la 2044. Le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022.

L'engagement de location de trois ans

Lorsque vous imputez un déficit sur votre revenu global, vous devez louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. À défaut, l'imputation est remise en cause : vos revenus fonciers et votre revenu global des trois années précédentes sont reconstitués comme si le déficit n'avait pas été imputé. Les cas de licenciement, d'invalidité ou de décès du contribuable ou de son conjoint, et l'expropriation, font exception.

Où le déclarer ?

Le déficit se calcule sur la déclaration n° 2044 (lignes 420 à 442 : total des revenus bruts, intérêts, autres charges, répartition du déficit), puis les montants se reportent dans les cases 4BC et 4BB de la déclaration de revenus n° 2042. Les dépenses de travaux de rénovation énergétique éligibles au rehaussement se déclarent à part, ligne 224 bis.